长三角典型三四线城市房地产投资机会比较分析
周建成
中国楼市在经历多次调控后，市场持续低迷，降价潮正逐渐蔓延全国，正可谓“政策飘飘，楼市萧萧”。近期，万科总裁郁亮在接受媒体采访时抛出“过冬论”，呼吁房地产企业“现金为王，积极卖房”。
毋庸置疑，中国房地产市场已步入寒冬，未来房地产市场的发展将何去何从？
三四线城市是我国城市体系中的重要组成部分。当前，三四线城市在城市化和产业转移等各方面均发挥着越来越重要的作用。随着我国经济社会的进一步发展，目前尚处于较低发展水平的占中国城市大多数的三四线城市将成为未来城市发展的主体。而长三角地区作为中国经济社会发展最为发达的地区，其三四线城市将成为更为瞩目的焦点。
一、城市概况
长三角即长江三角洲的简称，具体包括以上海为中心，南京、杭州、苏州、无锡、宁波为副中心，包括江苏、浙江、上海两省一市，以上海市、杭州市、南京市、宁波市、苏州市、无锡市、常州市、镇江市、扬州市、泰州市、南通市、嘉兴市、湖州市、绍兴市、舟山市、台州市16个城市为核心的区域。
长三角经济圈是我国三大经济圈之一，也是全国经济发展速度最快、经济总量规模最大、最具有发展潜力的经济板块，其经济总量相当于全国国内生产总值20%，且年增长率远高于全国平均水平。长三角的进出口总额，财政收入，消费品零售总额均居全国第一。长三角城市圈是世界六大城市圈之一。
2010年5月国务院正式批准《长江三角洲地区区域规划》，将把长三角建成“亚太地区重要的国际门户、全球重要的现代服务业和先进制造业中心、具有较强竞争力的世界城市群”作为发展定位。
长三角地区作为中国经济社会发展最为发达的地区，经济发达，人口稠密，是众多房企进行区域拓展的重要选择。在这里我们选择了南通、嘉兴、江阴、太
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仓等四个长三角三四线城市进行对比研究，供企业在城市选择上参考借鉴。
图1：中国三大经济圈
南通、嘉兴、江阴、太仓四城市位于长三角核心区域，近邻长三角中心、国际化大都市—上海，交通发达，人口稠密，区位优势明显。
南通位于江苏省东南部，东抵黄海，南望长江，隔江与上海及苏南地区相依，是江苏沿海南北交通的枢纽，上海北翼的经济中心和门户城市。全市总面积8001平方公里，下辖崇川区、港闸区、通州区、开发区和启东、海门、如皋三个县级市和海安、如东二县。
嘉兴地处中国东南沿海、长江三角洲的中心，东接上海，北邻苏州，西连杭州与湖州，南濒杭州湾，与绍兴、宁波隔杭州湾相望。嘉兴陆地面积3915平方公里，下辖南湖、秀洲两个区，平湖、海宁、桐乡三个市（县级市）和嘉善、海盐两个县。
江阴隶属于地级市无锡市，位于江苏省南部，长江三角洲太湖平原北端，北滨长江，南接无锡，东临张家港、常熟，西连常州，全市总面积约977.53平方公里。
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图2：长三角城市图
太仓隶属于地级市苏州市，位于江苏省东南部，长江口南岸，东濒长江，与崇明岛隔江相望，南临上海宝山区、嘉定区，西连昆山市，北接常熟市，全市总面积620平方千米。
根据各城市第六次全国人口普查可知，截至2010年底，南通市常住人口最多，为728.28万人；太仓最少，为71.21万人。
城市 南通 嘉兴 江阴 太仓 1：四城市常住人口 常住人口（万人） 728.28 450.17 159.48 71.21
二、城市宏观经济比较分析
1、总量规模大，增长速度快，经济发达
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从地区经济总量来看，四城市总量规模大，经济发达，尤其是江阴，作为县级市，GDP超过2000亿，位列中国百强县之首；从增长速度来看，四城市均呈现稳步增长趋势，增长幅度在10%左右，增速明显。
图3：2010年四城市GDP总量及增速
2、人均经济总量水平高，在全国处于领先水平
从人均GDP来看，四城市人均GDP水平较高，其中，江阴、太仓等长三角四线城市人均GDP超过10万元，在全国处于领先水平；从增长速度来看，四城市增长幅度在10%左右，增速明显。
图4：2010年四城市人均GDP及增速
3、第二产业为主导，民营经济发达
从产业结构来看，四城市第二产业比重均超过55%，说明四城市是工业驱动
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型城市，尤其是江阴的第二产业极为发达，第二产业占产业结构比重高达59%。第二产业的发展，催生了大量的私营业主，民营企业发展迅速。这使得城市聚集了一部分财富阶层，对房地产产品具有强大的消费能力。
图5：2010年四城市三产结构比重
4、城镇居民人均收入与消费支出水平高，居民购买力与消费能力强
图6：2010年四城市城镇居民人均收支比较
从城镇居民人均可支配收入来看，四城市人均可支配收入水平较高，超过2万元；从城镇居民人均消费支出来看，四城市人均消费支出水平亦较高，超过1万元；从收支比来看，嘉兴收支水平最低，本地消费水平较差，而江阴收支比最高，城镇居民收入、消费水平都很高。
三、房地产市场比较分析
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1、南通、嘉兴、江阴、太仓四城市固定资产投资与房地产开发投资额持续上升，未来仍有较大的投资发展空间
四城市中，南通固定资产投资额与房地产开发投资额最大。近几年来，虽然四城市固定资产投资和房地产开发投资额一直处于上升的态势，但房地产开发投资占社会固定投资额的比重偏低（在10%-20%之间），未来还有较大的投资发展空间。
图7：2010年四城市固定资产投资与房地产投资状况
2、随着城市的快速发展，对土地需求量逐年增大，近几年南通、嘉兴、江阴、太仓四城市土地出让面积与成交量处于较高水平
图8： 2006年-2010年南通土地出让面积状况
南通：近年来，南通土地成交面积稳步增长，尤其是2010年土地市场供应
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量加大，成交量达到1231万平方米，比2009增加近一倍。成交面积的大幅增长除了受南通市区成交量的增加外，直接受益于通州区土地成交量的大幅上升。2010年通州区土地成交量达386万平方米，比2009年增长了7.5倍。
嘉兴：2009年嘉兴土地市场整体涨幅较大，楼面均价在2137元/平米左右，在出让区域分布上看，以南湖新区为主。2010年房地产调控政策实施后，楼面均价有所回落。
图9： 2006年-2010年江阴土地成交面积状况
江阴：2006年是江阴土地市场成交的一个小高峰，土地成交面积达521万平方米。2009年，受房地产市场成交火爆的影响，土地市场掀起又一波成交高潮，土地成交面积达687万平米，为近几年最高。
图10： 2007年-2009年太仓土地招拍挂状况
太仓：与2007、2008年相比，2009年太仓市经营性土地出让总量大幅增加。其中，土地出让集中在城厢镇和新区，这与太仓当地政府采取的旧城改造政策和加大对南郊新城进行开发有关。
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3、近几年来，四城市商品房施工面积与竣工面积保持上升态势，2009年随着政策的宽松与市场的好转，四城市房地产市场出现迅猛发展的局面，2010年随着国家严厉的调控政策，房地产市场有所降温。就具体城市而言，南通房地产市场出现供过于求的局面，而嘉兴、江阴、太仓市场供求较为平衡
图11：2006年-2009年南通商品房供求状况
南通：2006年以来，南通商品房施工面积持续上升；商品房销售面积在2008年出现下降，但2009年又开始快速回升。无论从商品房施工面积还是销售面积来看，商品住宅都占据主导地位。从整体来看，南通房地产市场处于供求失衡的状态，2011上半年，商品房施工面积达2400万平方米，然而仅销售340多万平方米，施工面积的迅猛增长、需求的滞后会导致大量的存量房。
图12：2006年-2010年嘉兴商品房供求状况
嘉兴：2006年以来，嘉兴商品房施工面积与竣工面积呈上升趋势，2008年
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销售出现下降，2009年随着市场的复苏，房地产市场出现火爆局面，销售面积达680万平方米，增长率高达104%，为近几年最高。从总体来看，嘉兴商品房供需较为均衡。
江阴：2006年以来，江阴商品房市场一直保持稳步上涨的势头。2008年金融危机，江阴房地产市场并未受到严重影响，供需反而出现小幅上扬的势头，09年在经济好转及信贷政策的刺激下，江阴房地产市场成交量价亦是大幅走高，2010年受国家宏观调控的影响，市场成交量有所回落，但整体回落幅度明显较低。从总体来看，江阴房地产市场供求较为均衡。
图13：2006年-2010年江阴商品房供求状况
太仓：近年来，太仓房地产市场保持平稳发展。2008年受国际金融危机影响，商品房销售面积出现大幅下降。2009年市场出现好转，需求增多，而供给却出现小幅下降。2009年商品房销售面积达143万平方米，为近几年最高。
图14：2006年-2009年太仓商品房供求状况
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4、良好的经济基础，强烈的购买力使长三角成为众多大型房地产企业进行区域拓展的重要选择。对于南通、嘉兴、江阴、太仓四城市，品牌房企不断进入，正不断引领城市房地产发展方向
南通：2007年绿城首次进入南通市市场；2009底恒盛地产以41.4亿元人民币竞得南通两块土地正式进入南通市场；2010年央企保利、华润置地相继进入南通市场；2011年万科正式进入南通市场。
嘉兴：自2000年来自杭州的开发商金都集团进入嘉兴、引领嘉兴楼市起步始，外来地产商纷至沓来，主导着嘉兴楼市的发展。2006年世茂率先进驻嘉兴；2010年，万科抢滩嘉兴；2011年，恒大、绿城等相继进军嘉兴市场。
江阴：2008年，佳兆业进入江阴市场，此后连续在江阴拿到5块土地，深耕江阴市场；2011年江阴万达广场正式开放，标志着中国商业地产大鳄万达集团正式进驻江阴。
太仓：2004年宝龙地产正式进入太仓，次年2月宝龙城市广场开始开发建设，到目前为止已完成了第一期商业、住宅的建设；2009年，上海绿地集团正式进入太仓，投资40亿元开发建设太仓绿地城。
城市 企业 万科 万科金域蓝湾 保利香槟国际 绿城玉兰公寓、绿城西子湖畔居 恒盛尚海湾、恒盛豪庭 华润置地橡树湾 世贸·尚景蓝湾 万科·金域缇香 恒大绿洲 绿城·悦庄 蓝光·名仕公馆 万达广场 江阴·水岸新都、江阴·可园、江阴·金域天下 金科东方大院、金科锦绣天成 绿地城 宝龙·城市广场 瑞安·御景苑 代表项目
保利 南通 绿城 恒盛 华润置地 世茂 万科 嘉兴 恒大 绿城 蓝光 万达 江阴 佳兆业 金科 绿地 太仓 宝龙 瑞安
表2：部分品牌房企入驻情况
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四、投资策略分析
从城市投资机会来看，改善型需求、品质地产成为南通、嘉兴、江阴、太仓四城市未来房地产市场发展的重要方向。具体而言，南通、嘉兴作为长三角三线城市，房地产市场逐渐走向成熟，市场竞争会日趋激烈；而江阴、太仓等四线城市房地产市场仍处于快速发展阶段，房价仍处于价格洼地，房地产市场存在更大的发展前景
南通：改善性需求强劲，高端住宅发展潜力大
房地产市场逐渐走向成熟，品牌房企不断进驻，中高端住宅产品不断出现，品质竞争特征明显。高端住宅市场的需求量大，形成了改善型需求为主、刚性需求为辅的房地产市场架构。
随着南通房地产市场的发展，老城区土地供应日益紧张，向东向南成为其发展的主方向。
嘉兴：改善性需求为主、刚需为辅的高品质楼盘时代
嘉兴处于长三角两个房价最高的城市上海、杭州之间，而且其房价在整个浙江地级市中处于较低水平，处于价格洼地，未来嘉兴楼市还会保持一定的上升趋势。
未来随着随嘉兴经济发展、城市化进程加快等因素，住房的刚性需求将保持持续增长，同时随着居民收入水平的不断提高，对改善性需求为主的高品质楼盘需求将逐渐增多，未来嘉兴市场将会形成以改善性需求为主、以刚需为辅的高品质楼盘时代。未来嘉兴城市发展将主要体现为东进、西拓和南移。新区将是嘉兴未来城市发展的主轴线。
江阴：高层物业为主，镇区房地产市场将成为主要增长点
随着城市化和房地产市场化进程的加速，江阴房地产市场空间很大，通过市场结构调整和市场秩序的整顿，增量市场和存量市场相互促进，相互补充，未来市场会继续供需两旺。但是，江阴房地产市场发展城区、镇区差距较大，不管从项目数量、价格以及产品品质来看，城区都是有绝对的优势。目前江阴市场对高层物业青睐度较高，而商业、别墅发展水平较低。
江阴市商品房市场投资型置业比例相对较小，基本以相对理性的改善型置业为主体。未来随着乡镇居民改善性住房需求的不断增多，镇区房地产市场将成为
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江阴市场发展的主要增长点。
太仓：商品住宅为主，人口规模小成制约因素
目前太仓房地产仍处于快速发展阶段，随着经济的发展、城市化进程的加快、居民生活水平的不断提高，房地产投资规模会不断增长，房地产市场会进一步发展。
太仓目前的商品房市场以商品住宅为主，而商业、写字楼比重较小。人口规模小、本地人口增长缓慢、外来人口增长快却总体素质偏低，成为制约太仓住宅市场需求增长的关键因素。本地人口增长缓慢决定该类群体未来置业需求更多集中于改善性需求。针对本地居民改善性需求和新太仓人的自住性需求，可以以住宅销售为主；外籍人士、台商、浙商等“金领”人士尽管规模小，但消费能力非常强。针对台商与浙商，可以租售并举；针对欧美日韩中高层外籍人士，可以以出租为主。
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