一、租赁期限不得超过几年
1、租赁合同期限最长不得超过二十年。租赁期限届满承租人应当及时退房；超过二十年的部分视为不定期租赁，双方都有任意解除权；如需续租可以与房东协商，重新签订房屋租赁协议。
2、法律依据：《中华人民共和国民法典》第七百零五条
租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。
租赁期限届满，当事人可以续订租赁合同；但是，约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。
第七百一十三条
承租人在租赁物需要维修时可以请求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。
因承租人的过错致使租赁物需要维修的，出租人不承担前款规定的维修义务。
二、租赁房屋的注意事项包括哪些
1、先搞清楚出租人是否属于房屋所有者，避免从二房东手上租赁房屋，减少日后产生纠纷的可能性；
2、对房屋的相关设施作出检查，注意安全问题，不能一味只图租金便宜，为日后安全埋下隐患；
3、签订租房合同的时候，需要对合同内容作出全面了解，明确彼此的责任；
4、若需要交付押金，则需要先讲清楚，押金的退还条件、扣除条件等。
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