二手房四大问题
业界专家向记者分析，首先，大部分的购房者都没有公积金贷款的申请资格。据北京市各大中介公司统计，目前市场上有公积金帐户的购房者只占到所有二手房购房者的10%左右。如果没有公积金帐户，或是由于没有连续6个月缴存或累计12个月缴存公积金而失去申请公积金贷款资格的客户，一旦没有足够的现金用于一次性支付全部房款，就只能选择用商业贷款来买房。
其次，申请公积金贷款程序复杂。申请公积金贷款的买房人首先要了解自己缴纳公积金的所在单位由北京市公积金管理中心的哪个分支机构管理，然后由该机构咨询办理申请者资格初审的相关事宜，并审查申请者是否符合6个月连续缴存或累计12个月缴存公积金的硬性条件，并填写申请表。之后，办理人将自己的有效申请表、身份证、户口本、首付款发票、购房合同的原件和复印件等证明交到相应的公积金管理中心，由公积金管理中心对申请者做贷款资质审核，并由评估机构对所购房屋进行评估并交纳相关费用。此后相关文件再交由住房担保中心进行审核，经同意批准后才能办理房屋过户手续。而且放贷必须在房屋过户手续办理完毕、拿到证并在住房担保中心办理完抵押登记后才能最终发放贷款。办理这一整套繁琐复杂的申请流程，令很多购房者望而却步。
另外，申请贷款时间较长。由于公积金贷款不仅申请程序复杂，而且还要求房屋过户、拿到房产证明，并做完抵押登记后才能发放贷款；而发放商业贷款的银行则只需要见到过户证明，证明该房屋已经完成过户就能够发放贷款了。因此公积金贷款比普通商业贷款办理的时间要长许多，并由此导致了业主拿钱难的问题。
最后，没有市场竞争机制。在公积金贷款办理过程中涉及的单位都处于垄断地位。（1）作为唯一的公积金贷款放贷主体，其贷款产品无法满足消费者的个性化需求。（2）公积金贷款的单位只有一家。由于处于垄断地位，评估事务所的服务水平、与客户沟通的能力方面都有所欠缺。而且评估事务所收取评估价的5‰做为评估费用，远高于商业贷款评估费用的3‰。（3）公积金贷款的担保单位也只有一家，而且北京市住房担保中心是一家有着北京市政府背景的事业单位，既没有市场化运作，也没有其他单位与其竞争，因此在服务态度、服务费用等方面都令二手房购买者不甚满意。如费用方面住房担保中心每年收取1‰的担保服务费；在放贷时间方面，其两个月的放贷时间远高于普通商业银行的十五天甚至是当天放贷。
利率低是公积金贷款唯一优势
既便公积金贷款存在很多问题，但大部分想买房的消费者却都希望能够进行公积金贷款。
第一，放贷主体、担保单位与担保方式的不同。商业贷款的放贷主体是各商业银行，而公积金贷款的放贷主体则是北京市公积金管理中心。为商业贷款提供阶段性担保的单位一般是房地产经纪机构，即中介公司；而公积金贷款的担保单位则是北京市住房担保中心。中介公司给申请商业贷款的个人做阶段性担保，而北京市住房担保中心为申请公积金贷款的个人所做的是全程担保。
第二，贷款申请的条件不同。申请公积金贷款的个人除需满足申请商业贷款所需满足的条件外，还必须满足贷款前6个月曾连续缴纳个人住房公积金或累计缴存住房公积金12个月以上。而在申请商业贷款时则没有此项硬性规定。
第三，抵押权人不同。普通商业贷款，申请人是将房产抵押给银行，即抵押给放贷方；而公积金贷款则是由申请人将房产抵押给北京市住房担保中心，即抵押给担保方。
2、做好首付购房资金预算，确定房源价位。了解的公积金贷款的政策后就可以进行购房资金预算了，作资金预算时要比首付要求比例多算1成。
3、签订购房合同，支付定金。查看好房源之后，就可以与二手房的出售一方签订购房合同，然后支付定金(其金额的多少由双方协商确定)，注意在开具收据的时候一定要写成定金，而不是订金。
4、房屋价格评估，出具评估报告。。
5、准备房贷资料，提交贷款申请。。受理后，要记得向对方索要受理回执。
6、贷款发放，支付房贷。贷款手续办理完成后，贷款申请工作就基本完成。你需要做的就是等待贷款的发放，贷款发放后，就按照还款日期要求，每月支付房贷。自此，二手房公积金贷款工作全部完成。
40年产权公寓可以抵押贷款吗
40年产权公寓是可以抵押贷款的。只要40年公寓和贷款银行是同处一个城市，房屋评估价值是在十万元以上;办理了房产证，产权清晰，且可以上市进行流通，不存在着房屋产权争议等不利房屋变现的情况，不存在于政府的拆迁范围内，那么就可以办理抵押贷款。
40年产权公寓可以用公积金吗
40年产权公寓可以用公积金，但是只能用于提取，不能用于贷款。个人住房公积金贷款是住房公积金管理中心用住房公积金，委托商业银行向购买、建造、翻修、大修自住住房、集资合作建房的住房公积金存款人发放的优惠贷款。
40年产权公寓可以注册公司吗
关键词：住房公积金；保障性住房建设；内部控制
中图分类号：F840 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2012）11-0-01
一、加强内部控制的重要性
防范资金风险，确保资金安全是住房公积金贷款支持保障性住房建设项目的重中之重。内部控制的目标就是将风险控制在可承受度范围内。2010年4月26日，财政部、证监会、审计署、银监会、保监会联合了《企业内部控制配套指引》，连同此前的《企业内部控制基本规范》，标志着适应我国企业实际情况、融合国际先进经验的中国内部控制规范体系基本建成。与此同时，国家建设部等部委推出的住房公积金贷款支持保障性住房建设试点工作在全国范围内逐步推开。如何在内部控制制度体系的指导下，准确识别住房公积金支持保障性住房建设项目贷款中存在的风险、建立健全相应的内部控制、保证资金安全非常重要。
二、存在的风险因素
内部控制有五大要素，包括内部环境、风险评估、控制活动、信息与沟通和内部监督五大方面。其中，风险评估是依据。。
（一）内部风险
1.住房公积金管理中心领导干部的职业操守、职工的专业胜任能力等人力资源因素；2.住房公积金支持保障性住房建设项目贷款管理组织机构、资金运营、业务流程等管理因素；3.项目贷款财务状况、保值增值、现金流量等财务因素。
（二）外部风险
1.国家推进保障性安居工程建设的经济形势、政策法规等经济因素；2.住房公积金支持保障性住房建设项目相关法律法规、监管要求等法律因素；3.安全稳定、文化理念、社会信用、教育水平、缴存职工消费行为方式等社会因素。
三、权衡风险与收益，制定风险防范措施
（一）提供可靠的组织保障和制度保障
1.强化组织领导，明确分工职责。实行住房公积金支持保障性住房建设项目试点城市应当由政府牵头，成立专门的“利用住房公积金贷款支持保障性住房建设领导组”，分工负责。住房公积金管理中心作为领导小组中的重要成员，是贷款资金发放的主体单位，将独立承担贷款风险，因此，住房公积金管理中心应积极主动地推动相关工作的进展，将领导小组下设的办公室设在住房公积金管理中心，以更好地实现对项目贷款的管理。
2.做好人员配备工作。项目贷款无论从业务复杂程度还是风险控制等方面都对管理中心提出了更高的要求，住房公积金管理中心应按照住房和城乡建设部的要求成立专门的部门负责项目贷款的管理及操作，并以职业道德修养和专业胜任能力为标准选拔和配备工作人员，注重工作人员职业道德水平、政策法规、业务流程的培训，不断提高管理人员素质。
3.完善制度。住房公积金管理中心除执行国家部委保障性项目贷款相关规定，与开发商签订《委托借款合同》、《抵押合同》、《资金封闭管理协议》外，还应建立试点项目贷款工作职责、资金监督管理办法、档案管理办法、责任追究等配套制度。
（二）规范审批程序，实行封闭管理
1.严格执行报批程序。；按照职责权限和审批程序报住房公积金管理委员会和市政府审批；落实贷款抵押，贷款必须以在建项目、房产、土地使用权足额抵押，不得重复抵押；建立项目专管员制度，实时掌握销售情况，监督工程进度。
2.完善会计系统控制。按照《利用住房公积金发放保障性住房建设项目贷款相关业务会计核算办法》合理设置账户，登记会计账簿，进行会计核算；设立资金监管专项账户，对贷款资金流动实行全程封闭管理，严格审核资金使用申请，确保专款专用，对建设项目全部流入、流出资金进行全程封闭管理；按照住建部试点项目贷款运行监管平台的要求，实现与住建部信息系统联网。确保每笔业务在监管平台内正常运行，保证信息数据的真实性。
（三）建立住房公积金对保障房贷款担保机制
风险转移是风险防范的措施之一。保障性住房非常显著的特点是建设工作受政策影响大、盈利性差、投资回收期长、利率风险和市场风险大，因此，住房公积金管理中心必须结合当地实际，选择合适的担保方式，进行风险转移，降低资金风险。
（四）加强廉政建设和严格落实政策监管
住房公积金管理中心应当从主观和客观上全面落实政策要求，加强日常监督和专项监督，保证资金安全。一是自觉接受国家、省、市有关部门的监督检查；二是适时聘请人大代表、政协委员进行现场监督；三是定期向住房公积金管理委员会和市“利用住房公积金贷款支持保障性住房建设领导组”汇报贷款工作进展情况；四是将项目贷款列入年度审计计划，对借款人和项目贷款管理部门的运行管理进行专项审计。
（五）建立项目评估制度和责任追究制度
住房公积金管理中心应当按照国家有关档案管理的规定，及时收集、整理项目贷款实施过程中的文件资料，建立完整的项目贷款档案；以此为基础，建立项目贷款评估制度，重点评价项目贷款预期目标的实现情况和项目投资效益等，并作为责任追究的依据。
参考文献：
[1]高级会计实务[M].经济科学出版社，2012.
[2]牟涛.论住房公积金支持保障性住房建设贷款风险及应对措施[J].经济研究导刊，2011（09）.
关键词：住房公积金 财务处理 问题探讨
为规范住房公积金的管理，国家先后出台了《住房公积金管理条例》和《住房公积金财务管理办法》、《住房公积金会计核算办法》，为住房公积金管理和财务工作提供了依据。但随着住房公积金业务的发展，这些办法在某些方面难以适应业务发展的需要，笔者就财务核算工作中遇到的一些问题谈些粗浅的看法。
一、关于抵债资产的问题
在《住房公积金管理条例》颁布前发放的项目贷款，在清收时除收回货币资金外，债务方可能以土地、房产甚至动产等实物进行抵债，由于各方面原因这些实物变现能力差，甚至几年内无法变现。另外，随着个人住房公积金贷款规模不断增长，个人不能偿还住房公积金贷款的风险也在日益加大，中心可能会以强制执行其抵押房产方式来进行抵偿。
对于收回抵偿房产如何进行财务核算，两个“办法”对此没有明确规定，各地对这部分资产的财务处理不尽相同：有的随意增设“固定资产”科目予以处理，也有的在“其他应收款”科目记载；更有甚者不作任何账务处理，使这部分抵债资产成为账外资产。
收到抵债资产时，按资产评估机构出具意见的评估价值加各项处置费用（评估费、过户税费等）入账。当抵债资产入账价值低于“逾期贷款”科目余额时，按入账价值，借记“抵债资产”科目，按逾期贷款账面价值加上相关税费与抵债资产入账价值差额，借记“贷款风险准备”科目，按逾期贷款账面价值，贷记“逾期贷款”科目，按支付相关税费，贷记“住房公积金存款”科目。反之，入账价值高于“逾期贷款”科目余额的，按入账价值与逾期贷款账面价值与相着税费的差额，贷记“业务收入―其他收入”。
抵债资产是否计提折旧？笔者认为，中心收回抵债资产后应当及时进行处置，尽快收回属于住房公积金职工共有的资金，不应对该资产进行自用，也不能以该资产出租方式获取收益，所以不宜参考会计制度对于固定资产的会计方法进行处理，无需对资产折旧的提取、资产出租收益等方面的核算进行明确，但需要考虑处置资产的收益与损失。
处置抵债资产时，按变现金额与相关税费差额即实际收到款项，借记“住房公积金存款”科目，按账面价值，贷记“抵债资产”科目，两者差额，借记“业务支出―其他业务支出”科目或贷记“业务收入―其他业务收入”科目。
二、关于管理模式的问题
现在各地管理模式仍实行分散管理，若应用银行现代管理科技手段，对中心银行账户实行“1+x”管理模式，中心设立明确主账户，用来统一核算，“x”指下设县市区管理部在各家银行开设的用来核算本金的财务虚拟账户。市中心与管理部之间相互调剂资金，中心不再设应收、应付科目的核算，解决了管理资金沉淀较多且分散的问题，获得时间效益最佳的存款组合，简便了公积金存款利息计算、审核和结算，只有主账户计息结息，子账户不再结计息，减少核算步骤、流程，工作效率可大大提高。
三、应收、应付利息的核算问题
《住房公积金会计核算办法》作为住房公积金核算的依据，首先应该明确住房公积金业务的会计核算基础，但恰恰又没有明确，由此造成各地区或采用权责发生制或采用收付实现制，无章可循、口径不一。
本人认为，为了正确划分并确定各个会计期间的财务成果，应当在会计年度终了时，按权责发生制原则和配比原则核定属于当期的利息收入与支出，各地中心信息系统开发中应当考虑对预提利息收入、预提利息支出的自动，按季度列支利息支出和预提利息收入。每季末，按每笔定期存款或国债金额在当季存在天数核算属于当季应确认的定期存款或国债利息收入，借记“应收利息”科目，贷记“业务收入”科目；按照信息系统试算当季应付职工利息，借记“业务支出”科目，贷记“应付利息”科目。
四、关于住房公积金相关结算费用问题
《住房公积金核算办法》关于业务支出，只规定了三个明细科目：公积金利息支出、归集手续费支出、贷款手续费支出。实际工作中，又会发生许多诸如账户维护费、电汇手续费、支票工本费、网银转账费等账户结算费用，这些费用发生时由银行从账户中直接扣划的。各地有通过管理费用账户转平然后报销的；也有直接在业务支出列支的。建议《会计核算办法》明确在“业务支出”科目增设“其他业务支出”明细科目，用以核算上述结算费用，发生上述费用时，借记“业务支出－其他业务支出”科目，贷记“住房公积金存款”科目。
五、关于事业基金问题
按照《住房公积金财务管理办法》规定，住房公积金增值收益定向用于风险准备金、中心管理费用、廉租住房补充资金三个方面，当年增值收益无节余。但是，管理费用是按照年度财政预算进行计提的，对于动辄数百万元的信息系统建设费用、办公场所更新改造等费用不是一年的增值收益所能承担的。建议在住房公积金增值收益分配提取贷款风险准备、住房公积金管理机构经费后，建立城市廉租房补充建设资金前，按增值收益一定比例提取事业发展基金。同时，因为提取资金数额一般较大，须纳入住房公积金账务处理，而不是提取后作为管理费用的一部分，以减少资金挪用风险。为此，需增设“事业发展基金”科目，年终决算时，按增值收益比例，借记“增值收益分配”科目，贷记“事业发展基金”科目。
参考文献：
1.《改进住房公积金财务管理和会计核算的几点建议》 马军 财务月刊（综合） 2008-11
关键词:住房公积金;个人贷款;存在问题;对策
中图分类号:F83文献标识码:A
前言
住房公积金制度实质上是一种具有中国城镇住房特色的住房保障制度,有效的形成了国家、集体、个人三者共同负担解决住房问题的筹资机构。实行住房公积金制度不仅可以降低城镇居民职工贷款买房的还款负担,同时还可集结一部分稳定的住房资金用于加快城市廉租房、经济适用房的建设。住房公积金以其保障性、互、强制性、工资性和长期性的特点成为推动住房制度改革实行住房分配货币化的最重要形式。其中,发放个人住房贷款又是体现住房公积金制度改善职工居住水平的最主要方式。但是,目前住房公积金在贷款方面还暴露出如分配不公、个人使用渠道单一、手续繁琐等问题亟待解决。
一、我国住房公积金个人贷款存在的问题
(一)覆盖面低,分配上存在不公。公积金是作为政策性的低息贷款,但是由于公积金是基于工作就业的职工,而目前低收入群体的主体困难企业的职工及相当一部分下岗职工、没有“单位”的城市居民和在城市工作的农民工就无法参加公积金,从而违背了实行公积金的出发点。并且由于公积金贷款条件比较严格,同时房价飞涨,很多低收入者因为承受能力的制约而难以通过该渠道获取融资购房,所以这部分人群缴存的公积金没有发挥作用,只能到退休时全额领取,而相对的低存低贷款政策实际上是让低收入家庭蒙受了利息损失。此外,公积金只能用于房屋购买而不能用于房屋租赁,从而导致一部分只能依靠租房的家庭不能享受公积金这一优惠政策。住房公积金作为一项政策性的住房金融制度,必须尽可能地扩大其覆盖率,更好地为低收入家庭服务。
(二)使用效率不高,大量资金闲置。住房公积金归集的目的原本是提供给职工用于购买、建造、翻修、大修自有住房,但是当前却存在大量公积金闲置或者投向国债,使得公积金的优势未能充分得到发挥。以重庆为例,2009年重庆住房公积金缴存数额达到77.17亿元,其中贷款金额26.99亿元,占同期归集金额的34.97%,比上年的49.85%下降了14.88个百分点,进一步说明了公积金贷款比例较低。其原因主要是基于资金的安全性要求较高,支取条件严格,提取数额受到限制。同时,住房公积金管理中心市场竞争意识不强,市场推广力度较弱也是导致贷款比例偏低的原因。
(三)商业银行缺乏积极性。根据国务院颁布的《住房公积金管理条例》规定个人住房贷款只能以委托方式委托商业银行来办理。就受委托银行而言,如果购房者选择的是商业银行贷款则产生的利息全部归受委托银行所有,若购房者选择的是公积金贷款则银行只能收取一定比例的手续费。受委托银行受自身利益的驱动往往对公积金贷款客户采取一些消极拖办和误导手段,使得公积金贷款在申请和办理过程中等待时间过长,降低了公积金贷款业务的高效性和便捷性。虽然新的《住房公积金管理条例》中明确规定公积金管理中心必须在15日之内给客户能否贷款的答复,但是由于住房资金管理中心、担保公司、受委托银行不能实现合署办公,借款人需向每个部门提供相同的材料,顺利办完一切手续最少也需要一个月的时间,而不管是开发商还是购房者,贷款资金的快速到位才是关键。甚至很多商业银行在发放开发贷款时要求开发企业从本行发放个人贷款,也有不少开发商实行商业贷款时给予购房者一定的折扣优惠或者先贷商业贷款再转公积金贷款等方式,这样会额外支出很多相关费用,使得不少准备选择公积金贷款的购房者不得不选择商业贷款。
(四)担保费用较高。公积金贷款担保是指在借款人无法满足贷款人要求提供担保的情况下,担保公司为借款人申请个人住房贷款而与贷款人签订保证合同并提供连带偿还责任的保证担保行为,其目的是减少贷款风险,保证公积金资金的安全性。而目前大多数地方的担保公司均是当地住房管理中心指定的,属于垄断经营地位,同时担保费对一些低收入家庭也是一笔不小的开支,使得住房公积金原本给贷款者带来的利率优惠在无形中被担保费抵消了一部分。以重庆市为例,如果贷款年限为1～10年(含10年),每年需要缴纳的担保服务费按担保额的0.5‰收取;10年以上担保服务费按担保额的0.4‰收取,担保费不足300元的按300元收取。担保服务费计算公式为:
1、贷款年限为1～10年(含10年)
担保费=担保额×0.5‰×贷款年限
例如:王小姐买了一套房子,通过市住房置业担保公司贷款公积金20万元,贷款年限为10年,公司收取担保费为200000×10×0.5‰=1000(元)
2、贷款年限为10年以上
担保费=担保额×0.5‰×10年+担保额×0.4‰×(贷款年限-10)
例如:王小姐买了一套房子,通过市住房置业担保公司贷款公积金20万元,贷款年限为20年,公司收取担保费为200000×0.5‰×10+200000×0.4‰×(20-10)=1800(元)。
通过以上计算可以得出,每年需要支付给担保公司的费用无疑抵消了一部分因为公积金贷款而享受的利息优惠,加重了贷款者的还款负担。
(五)各个地区公积金个贷率差距悬殊。公积金与银行存款有一定的可比性,归集资金不能全部贷出,必须要保证足够的余额也就是流动性来应付存款人未来的提现要求,否则满足贷款要求的购房者贷不到款,符合提取条件的职工拿不到钱,一旦无法应对支付要求就会出现信誉破产危机。从全国来看,2009年个贷率(个人住房公积金贷款余额占住房公积金归集缴存余额的比例)为56.39%,但地区分布十分不平衡,一些内陆中部地区,如河北省2009年个贷率为43%,但是也有不少地区尤其是沿海发达地区的住房公积金的资金链实际是处于十分紧张的状况,比如江苏常州市2009年个贷率为96.30%,市区该比例更是高达98.88%,这么高的公积金贷款率意味着资金流向很可能入不敷出,将使得当地公积金面临着较大的支付风险。如何解决资金短缺问题,满足公积金缴存人不断增加的贷款需求,将成为各地区尤其是资金使用率高的地区公积金贷款运作中的主要困难。
二、解决个人住房公积金贷款问题的建议及对策
(一)加强公积金管理,严格缴存比例。因为住房公积金单位缴存部分不计入个人收入范围,个人缴存部分又免交个人所得税,故一些效益好的国有企业和行业垄断企业将公积金的缴存比例不断提高,这实际上是既增加了职工福利又规避了企业所得税和个人所得税。故各地住房公积金管理委员会应切实履行起职责,尽快按照要求规范缴存基数,规定公积金缴存上限,坚决杜绝擅自扩大缴存基数或超比例缴存,避免公积金成为缴存单位工资外发放薪金补贴和避税的渠道;同时对一些已经拥有个人住房的高收入者申请公积金购买第二套房产时应付出一些额外成本,比如征收利息所得税、使用较高住房公积金贷款利率等。
(二)简化贷款手续,取缔各种限制条件。由于我国现行的住房公积金管理条例规定住房公积金管理中心是凭借政府政令设立的,不以盈利为目的的全额事业单位。在这种体制下,资金中心和银行之间的工作不能很好协调起来,双方根据各自的职责、利益情况制定相应的工作规范,互相设置壁垒,极大地影响了贷款效率。公积金管理中心、受委托银行及其他中介机构应建立个人住房贷款各个环节的联合办公制度,实行一条龙服务,提高贷款工作效率,进一步简化贷款程序,降低使用门槛,努力降低个人贷款的担保、评估、公证、保险、抵押登记等各种费用,减轻职工负担,真正发挥公积金作为政策性贷款的优势。
(三)创新公积金使用方法。。可以效仿新加坡把家庭成员患重大疾病列入可以办理非销户提取的范围,如一位缴纳了住房公积金的市民,如果他的爱人患上了癌症,当他无钱交付医药费时可以经医院出具的诊断书、入院通知单、缴费通知单等材料向当地公积金管理中心申请提取住房公积金用于急用,这样不仅能提高公积金的使用效率,更体现了公积金制度对于保障民生人性化的一面。
(四)实行全国联网,统筹运用资金。力促住房公积金流动性均衡,实行区域内外融通,改变目前地域分割现状,由使用资金不足的地区向使用率低、资金充足的地区申请融资合作,由资金充足地区向资金不足地区的缴存职工发放公积金异地贷款,建立风险共担的合作关系,从根本上解决流动性均衡问题。如陕西省从今年3月25日起11个市(区)就已经开始施行住房公积金在省内通贷的规定。
(五)规范住房置业担保制度。进一步规范住房置业担保制度,打破垄断,向市场开放,同时可采用多种形式的担保,如抵押、质押、保证等形式。
三、结束语
建立公积金制度的根本目的是充分发挥公积金低存低贷的政策优势,加快解决城镇中低收入居民家庭的住房问题,本文从多个角度分析了目前我国公积金个人贷款中存在的问题并从如何提高公积金贷款率、创新使用方法、统筹运用资金等方面提出了一些建议,让公积金贷款更好地服务于职工购房,为人们提供更为科学、实惠的住房保障系统。
主要参考文献:
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[2]陈建波.公积金个人抵押贷款中值得探讨的几个问题[J].中国房地产金融,2004.7.5.
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[4]王高翔.浅谈个人住房公积金贷款信用风险防范[J].住房制度改革,2004.16.2.
[5]住房公积金制度运行中存在的问题与对策[J].甘肃金融,2009.12.12.
关键词 住房公积金、贷款风险、防控
随着住房改革的不断深入，百姓对住房需求的不断提高，住房公积金贷款数量飞速增长，截至到2011年底，北京住房公积金个人贷款已累计发放523915笔，金额1634.49亿元，回收金额769.14亿元，余额865.35亿元 ①。住房公积金贷款对满足城镇居民住房需求、支持政府保障性住房项目发挥着越来越重要的作用。
住房公积金贷款作为一种金融信贷活动，本身蕴含着较大的风险，同时，随着贷款发放笔数和金额的不断增加，风险发生的概率也随之扩大，特别是2008年美国发生了次贷危机，更是给住房公积金管理者敲响了警钟。如何从理论和实践上掌控住房公积金贷款业务中的风险点，建立科学的贷款风险管理体系，具有很强的现实意义。
一、住房公积金贷款及其风险
1、住房公积金贷款
。
2、住房公积金贷款风险
从经济学的角度来说，风险并非现实的损失或危机，而是一种损失或危机的可能性。住房公积金贷款的风险是指实际收益与预期收益偏离的可能性。狭义上理解，是指由于各种不确定因素的影响，而使贷款蒙受损失的可能性。
3、认识住房公积金贷款风险的意义
住房公积金贷款直接关系到缴存人的切身利益，作为管理者，必须未雨绸缪，全面了解、分析贷款中存在的风险，提高风险防范和化解能力，保障住房公积金的安全，对促进住房建设，促进经济发展，保证政策性住房金融体系健康发展都具有重要意义。
二、住房公积金个人贷款主要风险及成因
1、借款人风险。借款人是指申请贷款的自然人③。
（1）借款人信用风险。借款人信用风险直接取决于借款人的资信程度， 借款人的资信度越高，贷款风险越低，二者成反比关系。住房公积金贷款的对象群体是全体公积金缴存人，基数巨大，而我国还没有一个对全体公民进行信用评级的统一平台。信用中心对借款人的资信调查只限于借款人受教育程度、是否是公积金缴存人、是否在中心申请过贷款，贷款后是否发生违约等有限的信息来判断其信用状况，很难做出一个非常准确的信用评判，势必会给公积金贷款带来风险。（2）借款人经济状况风险。住房公积金贷款属于中长期贷款，如果借款人或其亲属发生失业、残废、重大疾病等状况或借款人发生重大财产损失等等，导致借款人经济状况恶化，影响其还款能力，直接影响公积金贷款的回款。（3）借款人发生意外风险。在贷款还款期间内，借款人可能会出现死亡、失踪、丧失民事权利等意外，很可能使公积金中心蒙受损失。
2、贷款业务操作风险。操作风险是指因操作流程不完善、人为过失、系统缺陷等外部事件造成的风险④。贷款业务操作风险是指由于住房公积金管理中心内部制度不健全、不科学或不落实，管理不够规范，给贷款留下漏洞、让不法分子有机可乘而造成风险。具体表现为：
（1）贷款政策风险。贷款政策规定不周密；流程设计不科学；操作弹性过大，职工责任不清；合同条款不严谨等都可能给贷款带来操作性风险。（2）业务人员素质风险。住房公积金管理中心的内部职工业务素质不高、责任心不强、违规操作、内外串通骗取贷款等导致的风险。
3、贷款所购房屋风险。
（1）房屋权属问题。由于某种原因所购房屋不能作为贷款抵押物，比如：重复抵押；所购房屋不合法或必要的证件不全等。（2）房屋贬值风险。由于市场波动、房屋折旧等因素都会影响到房屋的价值。（3）期房风险。由于期房要经历一个较长开发周期，存在一系列不确定因素，也可能会给住房公积金贷款带来一定的风险。（4）房屋损毁风险。由于各种不可抗的原因及人为原因造成抵押物的毁损或灭失给贷款带来的风险。
4、政策和法律风险
（1）经济政策风险。为实现经济的平稳增长，政府在宏观调控过程中，会根据情况采用不同的财政政策和货币政策。当采取稳健的财政政策和货币政策时，贷款政策从严、利率提高，虽化解了部分外部风险，但会增加借款人的还贷压力，另外，还会影响期房项目进度和房地产价格波动，也会加大借款人违约的可能性。（2）抵押物处置及其在司法解释方面的风险。对借款人的抵押房屋进行拍卖时，由于抵押人不到场无法判决拍卖，拍卖过程不够公开透明，指定评估机构设定拍卖底价不合理等造成的风险。另外，依照“被执行人属于低保对象且无法自行解决居住问题的，人民法院不应强制迁出”的司法解释⑤，对于低保家庭贷款抵押的房屋处置存在障碍。
三、住房公积金贷款风险防控措施
1、完善借款人的信用管理——建立统一的信用评测体系
信用是市场经济的基石⑥，但我国信用体系建设起步晚，需要尽快完善信用评级制度和信用法律体系；制定出国家信用标准；出台全国信用体系建设总体方案；扶持有实力的现有信用评级机构，鼓励强强合作，在此基础上逐步建成全国性的、权威的、公正的信用评级体系，以保障贷款的事前安全。
2、对贷款还款期进行全程跟踪管理
贷款还款期间管理是指还款期间对借款人和贷款资产实施的管理，重点是客户关系管理、动态数据管理和过程风险管理。贷款还款期间可以委托住房贷款担保中心进行管理，担保中心负责动态采集借款人的变更信息和抵押物的市场价格变动信息，及时动态维护住房公积金个人贷款数据库。同时，在动态数据库的基础上，定期地对贷款资产进行风险等级分类，或当借款人主要信用指标发生变化时及时调险等级。通过风险等级分类，揭示贷款资产的风险程度和风险分布，并根据资产风险分布情况，有针对性地实施全过程的风险管理。
3、建立健全贷款风险管理制度
因贷款数额大、期限长，为了有效地防止风险，公积金管理中心内部应建立健全各项风险防范管理制度。一是政策制度和执行部门分开，避免“既当运动员又当裁判员”；二是按比例提足贷款风险准备金，并严格按程序及时核销坏账死账；三是贷款额度与缴存额挂钩，将借款人月还本付息额控制在其家庭月收入的50%以内；四是制定具体操作规范和实施细则，规范贷款的发放、管理、控制、回收程序；五是加强日常贷款业务管理，提高经办人员的自律意识和责任意识。
4、强化贷款抵押管理
完善抵押登记工作。住房公积金管理中心可以制定有关工作标准、收费标准、奖惩机制等，委托银行等专业的资产管理机构办理抵押登记工作，作为防范贷款风险的有效手段。
严格个人住房贷款的抵押管理。一是认真审查抵押房屋的合法性。二是用期房设置抵押的， 严格审查开发商的资信状况；对开发项目进行跟踪管理，确保抵押住宅按时竣工交付；要求售房单位承诺到期及时办理产权过户手续，不履行承诺的，负连带责任。三是抵押率严格控制在70%以内，避免抵押物的变现风险。
5、切实做好住房保障工作
在处理抵押房产前，为维护社会稳定，往往要对借款人进行妥善安排。住房公积金管理中心可以通过调换住房、缩小面积、调整住房位置等方式，使借款人既有房屋可住，又能重新具有偿债能力；还可以通过借款人放弃住房所有权改为租赁住房支付租金的方式解决清偿债权问题 ；再者，还可通过支持政府廉租房建设获取部分廉租住房的配置权，给借款人一个周转之所，以方便处置抵押物。
结论
总之，住房公积金管理中心只有全面、准确认识住房公积金贷款风险，加强贷款工作的规范化、制度化、科学化建设，扎实有效地做好风险防控工作，才能切实保证住房公积金的资金安全，维护广大住房公积金缴存人的合法权益和切身利益。
参考文献
[1] 北京住房公积金管理中心2011年工作总结
[2]《北京住房公积金贷款办法》
[3]2004年《巴塞尔新资本协议》
[4]最高人民法院法释【2005】14号
第一条 为深化本市住房制度改革，支持和鼓励干部、职工购房，改善居住条件，根据《中国人民银行个人住房贷款管理办法》、《广州市住房公积金条例》以及《关于广州市直属机关事业单位住房货币分配的实施方案（试行）》，结合本市的实际情况，制定本办法。
第二条 本办法所称委托人是指广州市住房公积金管理中心；受托人是指受委托人委托办理住房公积金个人住房抵押贷款业务的商业银行；借款人是指具备本办法所规定的条件向委托人提出借款申请的自然人。
第三条 住房公积金个人住房抵押贷款，是指按规定实行了住房公积金制度或住房货币分配制度的职工，以在本市购买的自住普通住房作抵押所申请的住房公积金低息贷款。
第四条 住房公积金个人住房抵押贷款实行向中低收入职工家庭倾斜的政策和缴存住房公积金义务与权利对等的原则。
第五条 住房公积金个人住房抵押贷款业务由受托人根据委托人确定的贷款对象、用途、金额、期限、利率等内容具体办理；并委托人履行本办法规定的有关权利与义务。年度贷款计划由广州市住房制度改革领导小组确定。
第二章 贷款对象和贷款条件
第六条 贷款对象，是指按规定实行了住房公积金制度或住房货币分配制度的职工。
第七条 贷款条件。同时具备下列条件者，可申请住房公积金个人住房抵押贷款：
（一）具有城镇常住户口或有效居留证件；
（二）具有按规定缴存住房公积金或参加住房货币分配的证明；
（三）银行存款达到所购住房总价款的20％以上（含20％）；
；
（五）签订了购买住房的合同或协议；
（六）符合委托人和受托人规定的其他条件。
第八条 每个符合贷款条件的借款人只能享受一次住房公积金个人住房抵押贷款。
第三章 贷款的额度、期限和利率
第九条 贷款额度。
（一）按借款人在离、退休年龄内所缴存的住房公积金或所获得的住房贷币分配补贴总额计算；其配偶、同户成员或非同户的直系血亲，经本人同意，也可以计算其份内额度；
（二）经不高于所购住房评估价值的80％计算；
（三）最高贷款额暂定为16万元，今后，根据住房公积金的归集情况和社会经济发展水平进行调整。
住房公积金贷款额不足时，借款人可向受托人申请商业性购房抵押贷款，并另行签订合同。
第十条 贷款期限最长不超过20年。
第十一条 贷款利率。按照中国人民银行规定的住房公积金个人住房贷款利率执行。
第四章 贷款程序
第十二条 职工申请住房公积金个人住房抵押贷款，应到受托处填写借款申请书，并连同本办法第七条规定的有关证明文件，交受托人审查。
第十三条 受托人审查同意后，将借款申请书连同有关资料送委托人审批。
第十四条 委托人审查批准后，借款人按规定办理房屋抵押及保险等有关手续，并与受托人签订借款合同。
第五章 贷款抵押、偿还
第十五条 借款人必须将所购住房用于贷款抵押，以预售房产（期货）作抵押，应将预售房屋合同和市国土房管局出具的抵押登记备案证明交受托人保管，预售房单位在办好《房地产证》和《他项权证》并交受托人保管之前，如借款人违约，预售房单位承担连带按期偿还贷款本息责任。
第十六条 抵押房产的价值以具有资格的广州市房地产估价机构评估的价格为准；未经受托人同意，借款人已抵押的房产不得再作其他抵押或出租、转让、变卖、赠予。
第十七条 借款人在办理房公积个人住房抵押贷款的同时，又申请了商业性购房抵押贷款的，对所购房产进行处分时，所得款项须按比例偿还。
第十八条 借款人应按照借款合同偿还到期的贷款本息，超过银行宽限期仍不偿还的，受托人应按规定加收滞纳金。
第十九条 贷款采取按月偿还方式。如借款人连续6个月没有按借贷合同约定偿还贷款本息，受托人有权通知预售房单位内代为偿还。
第二十条 借款人还清全部贷款本息后，受托人应在三十日内将抵押房地产权证及其他权益文件退回借款人，并到市国土房管局办理抵押登记注销手续。
第二十一条 出现下列情况之一的，委托人、受托人可依法对抵押物进行处分：
（一）借款人违反本办法规定之条款；
（二）借款人未按借款合同规定的条款尝还本息；
（三）借款人在还款期限内死亡、宣告死亡、失踪或丧失民事行为能力后无继续人、受遗赠人、监护人、或其继续人、受遗赠人、监护人，或其继续人、受遗赠人、监护人拒绝履行措款合同之条款。
第二十二条 借款人不履行借款合同时，经协商采取作价转让或拍卖方式处分抵押物的，所得价款应按下列顺序分配：
（一）支付处分抵押物的费用；
（二）扣除与处分抵押物有关的税款；
（三）偿还抵押人所欠贷款本息及违约金、赔偿金；
（四）剩余部分退还抵押人。
处分抵押物所得金额不足以支付贷款本息和违约金、赔偿金时，委托人、受托人有权向贷款人追索不足部分。
第六章 抵押物及贷款保险
第二十三条 借款人在抵押合同签订前，必须到受托人认可的保险公司办理指定险种的抵押物及贷款保险，保险金额不得少于借款额；并将受托人列为保险合同的第一受益人。
第二十四条 抵押物及贷款保险期限应与抵押期限一致。在抵押期间，借款人不得以任何理由解除保险合同，否则，受托人有权代为保险，一切费用由借款人承担，在保险期间，抵押物如发生保险责任范围以外、因借款过错而造成的损毁，由借款人负全部责任。
第七章 贷款监督
第二十五条 借款人应保证贷款专款专用，否则受托人有权提收回贷款。
第二十六条 借款事同当事人的任何一方，要求解除或变更原合同内容，应以书面形式通知对方，在未达成协议前，原合同继续有效。
第二十七条 借贷方之间发生纠纷时，应及时协商解决，协商不成时，当事人可依法申请仲裁或向当地人民法院提起诉讼。
第二十八条 借款人不符合贷款条件而获得贷款的，一经发现，即取消其贷款资格，由受托人追回已发放的贷款，并由委托人根据中国人民银行《贷款通则》的有关规定追究处理。
第二十九条 因受托人或委托人的工作人员不负责任。玩忽职守，而导致住房公积金贷款出现损失的，依照国家法律、法规及有关规定追究其领导和工作人员的责任。
第八章 附则
第三十条 本市行政区域范围内的各县级市可参照办法执行。
一、工作目标和基本原则
（一）工作目标。在确保住房公积金资金安全的前提下，充分发挥住房公积金对保障性住房建设的支持作用，提高住房公积金使用效率，拓宽保障性住房建设资金筹集渠道，加快解决包括缴存职工在内的城镇中低收入家庭住房问题，推动实现住有所居目标。
（二）基本原则。一是专款专用。严格控制贷款用途，实行专款专用；二是封闭管理。规范贷款审批程序，贷款资金实行封闭管理；三是防范风险。加强风险管理，确保资金安全和保值增值，维护缴存职工合法权益。
二、贷款发放范围和对象
（一）贷款范围。经济适用住房。
（二）贷款对象。利用住房公积金发放经济适用房项目建设贷款，借款人必须是政府非营利性的专门机构或通过招标确定的房地产开发企业。
三、贷款资金安排和贷款年限、贷款利率
（一）贷款资金安排。根据住建部等七部门《关于利用住房公积金贷款支持保障性住房建设试点工作实施意见的通知》要求，为保障住房公积金缴存职工的合法权益，在优先保证职工提取和个人住房贷款、留足备付准备金的前提下，可以将50%以内的住房公积金结余资金用于保障性住房建设贷款。
（二）贷款年限。利用住房公积金发放经济适用房项目建设贷款，贷款期限最长不超过3年。
（三）贷款利率。按照五年期以上个人住房公积金贷款利率上浮10%执行，并随个人住房公积金贷款利率变动相应调整。
四、借款人和贷款项目评估
（一）借款人条件：
1．借款人应具备相应的《房地产开发资质等级证书》；
2．经年检合格有效的《企业法人营业执照》、《组织机构代码证书》、《税务登记证书》、贷款卡（证）；
3．借款人及其主要控股股东的经营管理正常、财务管理完善，财务状况健康，偿债能力较强，企业信誉良好，信用档案无不良记录，综合风险较低；
4．借款人近三年以来的项目开发量、销售量、项目竣工及时率、合格率、销售率不低于同行业平均水平；
5．开发和销售能力在同行业中具有相当的竞争能力，且自有资金不得低于项目总投资的20%；
。
（二）项目要求。
1．列入我市保障性住房年度建设计划和土地供应计划；
2．取得市政府有关部门的立项批复文件；
3．取得《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》和《建设工程施工许可证》；
4．项目选址合理，居民生活条件便利，建设标准、供应对象、开工条件符合保障性住房建设政策要求；
5．市公积金管理中心认为应具备的其它条件。
（三）项目评审。市住房公积金管理委员会授权，成立市住房公积金项目贷款评审领导小组。由市公积金管理中心牵头，对住房公积金贷款项目严格评审，评审工作应邀请相关专家参加，形成项目评审报告和抵押评审报告。评审主要内容包括：
1．对贷款项目的《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》和《建设工程施工许可证》的真实性、有效性进行审查。
2．对建设项目是否经投资主管部门批准进行审查。
3．对借款人的资质、营业证照和公司运营状况、主要股东情况及有关财务资料进行审查。
4．对可行性研究报告中的工程建设状况、建设条件、实施进程、设计、施工、监理情况、环境保护条件、项目投资估算、销售或租赁预测分析、偿债能力分析等进行审查和综合论证。
五、贷款审批和发放
（一）贷款审批。市公积金管理中心将项目评审报告和抵押评审报告提交市住房公积金管理委员会进行审议，报市政府审批。
（二）协议签订。对经市政府批准符合贷款要求的项目，市公积金管理中心应与借款人签订《项目贷款合作协议》及《项目贷款资金封闭管理合作协议》。在《协议》中借款人应承诺：贷款资金只能用于贷款项目的开发建设；在市公积金管理中心指定的银行开设项目资金专户并接受市公积金管理中心和市住管局的监督。
（三）贷款发放。市公积金管理中心与借款人、受委托银行签订贷款合同、抵押合同，受委托银行办理有关贷款手续。借款人要按月提供项目建设进度表、资金使用情况表和主要材料购置情况表，由市公积金管理中心根据风险状况，按照工程进度委托银行发放贷款。
六、贷后管理
（一）资金监管
1．住房公积金贷款必须定向用于已审批的保障性住房建设项目，严禁挪作他用。贷款投放节奏要与企业实际资金需求相匹配，确保资金投放符合项目实际开发需要。对于分期滚动开发的项目，在尚未还清上一期项目贷款的情况下，市公积金管理中心要求开发企业必须将贷款资金归还后，方可用于下一期项目的开发建设。
2．市公积金管理中心应根据封闭管理账户资金支付审批、付款情况及账户资金归集情况，建立贷款项目封闭管理账户资金收支台账，记录封闭账户资金支付及资金归集的时间、金额、用途、审核依据、审核人等情况。
3．市公积金管理中心在封闭管理过程中，如发现借款人未按约定使用或归集建设和销售资金、借款人或贷款项目出现重大经营风险的情形，应及时采取措施，保全贷款资金。
（二）账户管理
1．设立专户。借款人应按贷款所支持的项目在市公积金管理中心指定银行开设项目资金专用存款（监管）账户和还款专户。存款（监管）账户用于项目总投资20%以上的资本金，项目贷款资金、项目销售（租赁）收入全部存入该帐户。还款专户用于核算贷款项目销售资金按比例用于偿还贷款本息的资金。
2．专人管理。贷款发放后，市公积金管理中心建立贷后跟踪管理制度，指派专人对该项目建设资金、销售资金的归集和支用、贷款的偿还等情况进行审核、监管。
3．封闭管理。市公积金管理中心和受托银行对上述资金流动实行全封闭管理，如发现项目销售资金未进入监管账户，市住管局要停止备案以及房屋产权登记等销售手续。
4．预（销）售收入。在项目销售阶段，封闭账户内的资金可用于未完工项目的开发建设以及归还项目贷款本息。预（销）售收入主要包括定金、首付款、一次性付款、分期付款、按揭贷款等项目预（销）售收入。
（三）项目跟踪管理。建立项目跟踪回访制度，对项目开发实行全过程跟踪。市住管局、市财政局、市监察局、中国人民银行市中心支行、市公积金管理中心加强对工程建设全程监管，建设、设计、招标、施工、监理单位严格按照国家规范标准进行工作，确保房屋质量和安全。。在项目销售期间，应查看销售现场，查验实际销售进度与房地产开发企业提供的销售进度报表是否相符，房地产管理部门应及时提供开发商的销售备案登记情况。市公积金管理中心每月要进行一次回访。
（四）财务管理。严格执行财政部、住房和城乡建设部联合制定的《关于利用住房公积金贷款支持保障性住房建设的财务管理办法》号文件，以及财政部制定的相关会计核算方法等规定，切实保证项目财务收支的合法性、真实性。
（五）风险管理
1．在发放项目贷款前，借款人必须以可变现的在建项目、房产或土地使用权足额抵押，不得重复抵押。抵押率不高于80%。
2．贷款项目竣工并开始销售后，在保证项目建设正常需要的前提下，销售收入应用于偿还项目贷款。市公积金管理中心协同抵押部门根据房屋销售情况，在销售款转入资金监管专户的前提下，按照还款部分与贷款金额的比例释放相应数量的抵押物，同时应保证项目贷款余额与剩余的抵押物评估价值比例不高于原批准贷款抵押率。贷款项目销售率达到80%时，市公积金管理中心应要求借款人归还全部贷款本息。如借款人不能按时归还贷款本息，由市住管局控制其不得继续销售。
3．住房公积金贷款风险由市公积金管理中心承担。市住房公积金管理中心要加强贷前调查、贷中审查、贷后管理，切实防范贷款风险。利用住房公积金贷款建设经济适用房项目，借款人不能按期偿还贷款的，应当在充分保障经济适用房买受人合法权益的前提下，依法处置抵押资产偿还贷款；处置后仍不能偿还的，由市政府妥善处理，确保按时偿还贷款本息。
七、工作保障措施
（一）加强组织领导，强化部门配合。为保证工作顺利开展，成立市利用住房公积金贷款支持保障性住房建设领导小组，市政府分管领导任组长，市发改委、市监察局、市财政局、市城规局、市住管局、市审计局、人行市中心支行、银监分局、市公积金管理中心等单位为成员单位。领导小组办公室设在市公积金管理中心，负责承办试点工作的具体业务。领导小组实行例会制度，开展项目评审、项目实施，协调有关事项。
（二）明确部门职责，完善协作机制。市财政局负责试点工作经费的保障工作；市住管局负责保障性住房建设规划和年度投资计划工作及供应对象的申请、审核、轮候、复核及动态管理，严格把关，确保在同等条件下，缴存住房公积金的中低收入住房困难职工优先购买；市发改委负责项目实施方案的审查及立项批复工作；市城规局负责工程质量监督工作；市审计局负责试点工作的审计监督工作；人行市中心支行和银监分局分别在职责范围内负责借款人监管账户在银行设立和使用情况的监管工作；市监察局负责试点工作中违法违纪行为的监督监察工作，对试点工作中出现的违规、违纪行为由监察部门依据有关规定，严肃追究有关领导和人员的责任，构成犯罪的，依法移送司法机关追究刑事责任；市公积金管理中心负责项目的贷款发放、工程监管、资金核算工作。其他各有关部门要密切配合，定期通报项目贷款的运行情况，共同推动我市保障性住房建设工作的有序进行。
1．合同填写字迹工整，无涂改。使用黑色油笔填写。
2．一套合同内容必须一致，一张合同内容的填写不得出现两个人的笔迹。
3．数字必是大写（除房产证号外） 零 壹 贰 叁 肆 伍 陆 柒 捌 玖 拾 佰 仟 万
4．没有填写内容的空格处，必须划掉。
5．客户方，不存在人的情况，定房的人直接签名。
6． 如果业主方，是人。签字时候，签到人（包括委托人、共有人、隐形产权人）上。是人签署的合同的。在最后一款提交解决纠纷中，选择第2种（房产所在地的人民法院提起诉讼）。
7．在合同第四款，约定共同时间一款中，如果是拾个工作日的，必须写壹拾个工作日。
8．在留存物品一栏或其它约定事项栏等空格栏里，没有填写的，均需要划掉。
凡是有预留物品的，必须写具体，三份合同内容必须完全一致。没有预留物品的，写“门窗 灯具等固定装修不动”
9.按手印，需是右手食指，按平。不能是指尖。
10.严格按照收费标准，收取中介佣金和代办费。特殊情况，店长申请运营部，待批准后，方可让双方把合同带走和开收据。
二、合同经手人需注意：
1. 贷款的单子最少签12个工作日
2.给客户计算交易费用和按揭费用时候，要保守计算。不建议让客户把我们计算列的清单带走。
3.不能私自承诺客户不可能实现或不确定能办的承诺。
4.双方需提供的所有证件（身份证、户口本、婚姻证件等等）名字、身份证号是否一致。若不一致，需到户口所在地开“系同一人”证明。
三、复印相关证件时须注意：
1.复印双方身份证时，第二代身份证需要双面复印。
2.房本的三页均需复印 （a4规格）。
商业贷款单子提醒合同经手人、买卖双方准备资料有：
卖方需要提供：身份证、户口本、婚姻证明、 房屋产权证；
买方需要提供：身份证、户口本、婚姻证明、 收入证明；
若一方未婚则需到户口所在地民政局开具单身证明/未婚证明；
若一方为离婚则需出具 离婚证/离异证、 写明房产归属的离婚协议书/判决书。
四、开取相关收取证明续注意：
根据实际情况选择贷款银行。
1.按照该银行的收入证明格式，必须是黑色油笔，字体和章印工整清晰（盖章必须是财务章或公章）。
2.月收入额×12必须等于收入证明上写的年收入额
3.月收入额是月供的2倍以上
4.一式两份
若是贷款人是个体户，除提供以上外，还需向银行提供：
1.营业执照复印件一份
2.半年以上的流水账和完税证明各一份
公积金贷款的客户除以上需提供的资料之外的注意事项
1.半年以上的公积金缴存明细单（去公积金管理中心打印）
2.客户所在的单位财务部出具的收入证明一式两份