商铺调查报告 1
5月26日~28日，东方今报社联手河南圆点市场咨询有限公司在首届铺王大会现场对投资者进行了郑州商业地产需求调查，调查共投放样本230份，收回样本为230份。最终确定有效样本为228份，问卷的有效率为99%，符合本次调查的有效性和代表性。
本期我们特把本次调查结果予以公布，希望通过对有明确投资意向的投资者进行的抽样调查，重点了解他们对商铺的具体投资需求，以及他们对郑州商业地产市场的看法。
一、投资者：具体需求分析
○商铺面积需求分析
调查结果显示，超过半数的投资者实际需求的商铺面积为21～40平方米，需求面积在41～60平方米的比例占19%，需求面积为61～80平方米和80平方米以上的比例分别是12%和13%，而选择20平方米以下的仅占4%。
商铺面积对投资者而言比较重要，面积太大不仅投资金额和投资成本高，而且不易出手，接盘的投资者相对较少；而面积太小会对商铺经营者有所限制，不利于商铺的租赁和经营。从开发商的角度来讲，了解到投资者对商铺面积的真实需求，根据他们的需求推出面积适合的商铺，在商业地产的竞争中将处于有利地位。
○商铺接受最高总价分析
通过调查发现，投资者能够接受的商铺最高总价为20万元以下的比例为29%，在20万～30万元之间的为39%，投资者能够接受的总价为30万～40万元和41万～50万元的比例分别为10%和6%，在50万元以上的比例为16%。
通过对投资者能够接受的最高总价分析，可以了解到广大投资者真实的投资能力和资金实力。而开发商在进行项目开发和销售时，就要充分考虑到这一方面的因素，这样才能开发出适销对路的商铺，因此这方面的信息是不可或缺的。
二、投资者：背景资料分析
○投资者实际年龄分析
通过调查发现，商铺投资者的年龄构成主要集中在31~40岁，所占比例为62%，其中36~40岁的比例为33%，31~35岁的比例为29%；41~45岁年龄段所占的比例是16%；25~30岁也有10%；46~55岁的比例合计为12%。
研究结果显示，31~40岁这一年龄层的人群是目前郑州市商业地
产市场商铺投资的主力军，这部分人群社会经验丰富，具备较强的资金实力，在目前投资渠道较少而商铺投资前景看好的情况下自然被商铺投资吸引。在此也建议开发商将这一部分人作为重点目标客户群，研究他们的投资习惯、价值取向和具体的投资需求，这样才能获取最大的市场份额。
○受访者职业类别分析
调查结果显示，受访者主要集中的职业类别分别是自由职业者和个体商户，所占比例分别是28%和25%，企业中高级管理人员占的比例为13%，医生、教师、律师、科研人员等占的比例是12%，企业一般职员的比例为10%，公务员的比例为8%，另有4%的人从事的是其他职业。
○受访者家庭月收入分析
通过对受访者的家庭月收入调查显示，受访者的家庭月收入主要集中在3000~5000元，所占比例为44%，有19%的受访者的家庭月收入在3000元以下，有17%的受访者为5001~7000元，家庭月收入为7001~9000元的比例是10%，9000元以上的比例合计也有10%。
由于郑州是一个内陆城市，在全国范围内属于二线城市，经济发展水平不高，居民收入水平相对较低。虽然郑州的投资者投资商铺的意愿很强，但总的收入水平比起沿海发达地区还有很大差距，这对他们的投资能力和投资金额有一定的影响，因此也值得开发商注意。
三、投资者选择意向分析
○购买商铺目的分析——商铺投资成为主旋律
调查结果显示，受访者购买商铺的主要目的为投资的比例最高，达到58%，购买商铺进行投资已经成为目前郑州商业地产市场的主旋律。购买商铺自己经营的比例有38%，这部分购买者主要是正在经商和准备经商的人群。而选择其他的比例仅为4%。
通过与河南圆点市场咨询有限公司20xx年商业地产的调查数据对比分析发现，购买商铺自用的比例下降了5个百分点(20xx年该项数据为43%)，而购买商铺投资的比例上升了3个百分点，虽然上升幅度不大，但商业地产市场启动的迹象开始显现。商业地产凭借自身的优势，如受宏观调控的影响较小、投资回报稳定等，正逐步被广大投资者接受和追捧。
○选择区域分析——首选中心区，关注其他区域
从商铺购买者对商铺所在区域的选择情况可以看出，中心区仍是商铺购买者的首选，所占比例为32%，中心区二七商圈的大上海·铜锣湾广场和二七旺角、火车站商圈的世贸商城M区，以及清华园SOHO广场·红场等，都对投资者产生了巨大的吸引力。商铺购买者选择东区和郑东新区的比例分别为18%和16%，他们比较看重的是区域发展前景，郑州市对该区域发展的支持力度较大，是未来郑州市的经济商贸中心，因此提前布局错不了。而选择西区和北区的比例也分别有15%和13%，是因为这两个区域出现了几个大型的专业批发市场，如大厨房、元通纺织城、水岸花木城、郑州调味厨具商贸广场等，这些市场在郑州商业地产领域表现不俗，也受到投资者的追捧。商铺购买者选择南区的比例只有6%，这一区域的商业地产市场发展相对缓慢。
○选择商铺种类分析——商业街商铺和住宅底层商铺最受青睐
调查分析显示，购买者在商铺种类选择方面主要倾向于商业街商铺和住宅底层商铺，选择比例均为25%；专业市场商铺所占的比例为
21%，说明购买者也很看好这类商铺；社区商铺的选择比例为15%，随着各个住宅社区居民的入住，社区商业逐渐得到发展，社区类型商铺也就被投资者考虑和选择了；百货商场、购物中心商铺由于受商场整体经营的影响较大，不可控因素较多，选择的比例为12%；而商务楼、写字楼商铺的'选择比例仅为2%。
○选择商铺考虑因素分析——选择商铺首看位置地段
调查结果显示，投资者选择商铺时首先看的是位置地段，选择比例高达40%；其次是商铺的增值潜力和商铺周边环境，投资者选择的比例分别是19%和17%；投资者还考虑的因素主要有租售价格，商业氛围，商铺周边交通，开发商实力、信誉等。
一直以来，位置地段是商业地产中最重要的因素，开发商和投资者对此非常看重，在商圈中心的旺铺更是价值千金，一铺难求。主要原因在于商圈中心的土地和商铺的双重稀缺性，造成商铺的供应量较小，供求极不平衡，价格自然不菲了。
○购买目的与选择区域交叉分析——投资者看重区域发展潜力
通过对购买目的与选择区域的交叉分析发现，以投资为主要目的的商铺购买者，所选择的区域主要是东区、郑东新区和北区，选择比例分别为60%、75%和87.5%，而这些区域正是未来郑州市市区的主要发展方向，可见商铺投资者是非常理性的，他们比较看好这些区域，认为该区域的商铺有比较大的增值潜力。而以自用为主的购买者，所选择的区域主要是中心区和西区，所占比例分别是50%和71.4%。
○购买目的与选择商铺种类交叉分析——投资者多选择商业街商铺和专业市场商铺
调查分析结果显示，以投资为主的购买者主要选择的商铺种类集中在商业街商铺，专业市场商铺，百货商场、购物中心商铺等，这些商铺商业氛围浓厚，投资价值比较明显；而社区商铺和住宅底层商铺由于受周围环境限制，有些还没有发展成熟，需要耐心培育市场，因此自用比较合适。
商铺调查报告 2
一、调查背景
随着经济的发展和城市化进程的加速，商业活动日益繁荣，商铺的发展状况对于城市经济和居民生活有着重要影响。本次调查旨在了解xx商铺的经营现状、面临的问题以及发展趋势等相关情况。
二、调查目的
1. 掌握商铺的分布情况和业态类型。
2. 分析商铺的经营效益与成本。
3. 了解商铺经营者的需求与期望。
4. 评估商铺对周边经济和社区的影响。
三、调查对象与范围
调查对象为xx内的各类商铺，包括商业街、购物中心、社区底商等不同位置的商铺。调查范围涵盖了xx。
四、调查方法
1. 问卷调查：设计问卷，对xx家商铺经营者进行面对面访谈式问卷调查，问卷内容涉及经营项目、租金、客流量、盈利情况等方面。
2. 实地考察：对重点商圈的商铺进行实地走访，观察店铺布局、周边环境、人流量等实际情况。
3. 数据收集与分析：收集相关政府部门发布的商业数据以及行业报告，进行对比分析。
五、调查结果
（一）商铺分布与业态
1. 分布情况
在xx，商铺分布密集，以大型购物中心和品牌专卖店为主。
社区底商主要分布在各个居民小区周边，提供生活必需品和便民服务。
商业街的商铺类型多样，包括餐饮、服装、饰品等。
2. 业态类型
餐饮类商铺占比xx%，涵盖快餐、正餐、小吃等多种形式。
零售类商铺占xx%，其中服装、化妆品、电子产品等是主要经营品类。
服务类商铺如美容美发、教育培训等占xx%。
（二）经营效益与成本
1. 经营效益
xx%的商铺表示有盈利，平均月盈利在xx-xx之间；xx%的商铺处于保本状态；xx%的商铺亏损。
节假日和周末的客流量和销售额明显高于平日，平均增长xx%。
2. 成本构成
租金是最大的成本支出，平均占总经营成本的xx%
员工工资成本占xx%，水电费、物业费等其他成本占xx%。
（三）经营者需求与期望
1. 大部分经营者希望降低租金成本，或者希望租金能够与经营效益挂钩。
2. 对于营销推广方面，希望商圈管理方或政府能提供更多的宣传机会和平台。
3. 希望改善周边交通和停车环境，以增加客流量。
（四）对周边经济和社区的影响
1. 商铺为周边居民提供了就业机会，平均每个商铺雇佣xx名员工。
2. 促进了周边消费，带动了相关产业如物流、广告等的发展。
3. 丰富了社区居民的生活，提高了社区的便利性和活跃度。
六、问题与挑战
1. 部分商铺存在同质化竞争严重的问题，导致价格战和经营困难。
2. 租金不断上涨，压缩了商铺的'利润空间。
3. 线上电商的冲击对部分零售类商铺的经营产生了较大影响。
七、结论与建议
结论
xx的商铺在业态分布上较为合理，但仍存在一些经营和发展方面的问题需要解决。
建议
1. 对于商铺经营者
注重差异化经营，打造独特的品牌和商品。
拓展线上销售渠道，与线下相结合。
2. 对于商圈管理方和政府
合理调控租金，避免租金过快上涨。
加强商圈的宣传推广，举办各类促销活动。
优化周边交通和停车设施，改善商业环境。
商铺调查报告 3
一、引言
商业街作为城市商业活动的重要载体，对城市经济发展和居民生活有着深远影响。本次调查聚焦于xx商业街，旨在深入了解该商业街商铺的运营状况与发展潜力。
二、调查概况
调查时间：
调查范围：商业街内所有开业的商铺
调查方法：
问卷调查：发放问卷xx份，回收有效问卷xx份，问卷内容涵盖商铺基本信息、经营业绩、顾客来源等方面。
深度访谈：与xx位商铺店主和xx位消费者进行一对一访谈。
三、商业街商铺基本信息
1. 商铺类型分布
餐饮类：共有xx家，其中特色小吃店xx家，中餐馆xx家，西餐厅xx家，甜品店xx家。
零售类：包括服装店xx家、饰品店xx家、书店xx家、数码产品店xx家等。
服务类：有美容美发店xx家、维修店xx家、快递服务点xx家等。
2. 商铺经营年限
经营 1 - 3 年的商铺占比xx%。
3 - 5 年的占xx%。
5 年以上的占xx%。
四、经营状况分析
1. 销售额情况
月销售额在 5 万元以下的商铺占xx%。
5 - 10 万元的占xx%。
10 万元以上的占xx%。
2. 利润情况
近xx%的商铺表示利润空间在 10% - 20%之间。
约xx%的商铺利润低于 10%。
3. 影响销售的因素
地理位置：位于商业街核心地段的商铺销售额普遍较高。
商品种类：特色商品和独家经营的.商品更容易吸引顾客。
促销活动：定期举办促销活动的商铺销售额有明显提升。
五、消费者行为分析
1. 顾客来源
周边居民占xx%。
工作人群占xx%。
游客占xx%。
2. 消费偏好
消费者在餐饮方面更倾向于选择有地方特色的美食。
在零售方面，注重商品的质量和品牌。
对于服务类，看重服务的专业性和便捷性。
六、问题与挑战
1. 商铺方面
部分商铺存在商品同质化严重的问题，导致竞争激烈。
租金成本较高，压缩了利润空间。
2. 商业街整体
缺乏统一的规划和管理，导致商业街形象不突出。
公共设施老化，如停车位不足、休息设施缺乏等。
七、建议与对策
1. 对商铺经营者
加强市场调研，打造差异化商品和服务。
与周边商铺形成互补，共同营造良好的商业氛围。
2. 对商业街管理方
制定科学的商业街发展规划，明确商业街的定位。
加大对公共设施的投入，改善购物环境。
商铺调查报告 4
一、调查背景
随着城市化进程的加速，社区底商作为社区商业的重要组成部分，其发展备受关注。本报告旨在分析xx社区底商商铺的.现状。
二、调查方法与范围
方法：
对社区底商所有xx家商铺进行普查。
随机抽取xx名社区居民进行消费习惯调查。
范围：xx社区内的所有底商
三、调查结果
1. 商铺业态
便利店：xx家，提供日常生活用品。
生鲜水果店：xx家，销售新鲜蔬果和肉类。
药店：xx家。
母婴店：xx家。
2. 经营时间
大部分商铺的营业时间为早上 8 点至晚上 9 点。
部分便利店提供 24 小时服务。
3. 租金水平
平均租金为每平方米xx元/月。
靠近社区大门的商铺租金相对较高。
4. 消费者行为
居民日常消费主要集中在生鲜食品、日用品等。
消费者选择底商商铺的主要原因是便捷性。
四、问题分析
1. 竞争问题
同一业态的商铺数量过多，例如便利店之间竞争激烈。
2. 商品种类
部分商铺商品种类单一，不能满足居民多样化需求。
3. 环境与服务
部分商铺周边环境较差，影响顾客购物体验。
五、发展建议
1. 业态调整
根据居民需求，引导商铺调整业态，如增加休闲餐饮等。
2. 差异化经营
鼓励商铺在商品种类和服务上进行差异化，避免同质化竞争。
3. 环境改善
社区和商铺共同努力，改善底商周边环境。
商铺调查报告 5
一、调查概述
1. 调查目的：评估商业街商铺的经营活力与发展潜力，为商业街的优化升级提供依据。
2. 调查时间：
3. 调查地点：
4. 调查方法：采用问卷调查、深度访谈以及实地观察相结合的方式。对xx家商铺店主进行了问卷调查，访谈了xx位商业街管理方人员、xx位消费者代表，并对商业街的人流、交通等状况进行了为期一周的实地观察。
二、商业街基本信息
1. 商业街长度约为xx米，共有商铺xx家。
2. 主要经营业态包括服装服饰（占比xx%）、餐饮（占比xx%）、文化创意产品（占比xx%）、生活服务（占比xx%）等。
三、商铺经营状况
（一）客流量与销售额
1. 平日平均客流量约为xx人次/天，周末平均客流量约为xx人次/天。
2. 月销售额方面，xx%的商铺月销售额在 5 万元以下，xx%的商铺月销售额在 5 - 10 万元，仅有xx%的商铺月销售额超过 10 万元。
（二）租金与成本
1. 租金水平：平均租金为xx元/平方米/月，租金最高的区域靠近商业街入口，达xx元/平方米/月。
2. 成本构成：除租金外，人力成本占总成本的xx%，进货成本占xx%。
（三）经营满意度
1. 对商业街整体经营环境满意度较高的仅占xx%，主要不满意因素包括停车位不足（占比xx%）、宣传推广力度小（占比xx%）。
2. 有xx%的商铺店主表示有扩大经营规模的意愿，但受到租金和市场需求的`限制。
四、消费者行为分析
（一）消费目的
1. 以购物为主要目的的消费者占xx%，其中以购买服装和特色商品为主。
2. 以餐饮和休闲为主要目的的消费者占xx%。
（二）消费频率与金额
1. 经常来商业街消费（每周至少一次）的消费者占xx%，偶尔来消费（每月 1 - 2 次）的占xx%。
2. 消费者平均每次消费金额在xx - xx元之间。
五、问题与建议
问题
1. 商业街业态分布不够合理，部分业态过于集中，导致同质化竞争。
2. 缺乏统一的宣传推广策略，商业街整体知名度有待提高。
3. 配套设施不完善，尤其是停车位严重不足。
建议
1. 引导商铺业态调整，鼓励多元化经营，减少同质化竞争。
2. 成立商业街管理委员会，统一策划宣传推广活动，利用线上线下渠道提升商业街知名度。
3. 与周边停车场合作，或在合适区域规划建设新的停车场，缓解停车难问题。
商铺调查报告 6
一、调查背景与目的
随着社区商业的快速发展，社区底商的重要性日益凸显。本次调查旨在深入了解社区底商商铺的运营状况、居民需求与市场趋势，为社区底商的规划与发展提供参考。
二、调查范围与方法
1. 范围：选取了xx个不同规模和类型的典型社区，涵盖老旧小区、新建商品房小区等。
2. 方法：通过发放xx份居民调查问卷、对xx家底商商铺进行实地走访、与社区物业管理人员进行访谈等方式收集数据。
三、社区底商现状
（一）商铺分布与业态
1. 在老旧小区，底商主要集中在小区出入口附近，业态以便利店、小吃店、理发店等生活服务类为主，占比约xx%。
2. 新建商品房小区底商分布相对均匀，除生活服务类外，还新增了如宠物服务（占比xx%）、教育培训（占比xx%）等业态。
（二）经营状况
1. 大部分社区底商商铺的营业时间较长，平均营业时间为xx小时/天。
2. 盈利情况：约xx%的商铺盈利状况良好，xx%的商铺处于维持状态，xx%的商铺面临亏损。亏损原因主要是租金过高和周边竞争激烈。
四、居民需求分析
（一）消费需求
1. 居民对生鲜食品的'需求较大，希望社区底商能增加生鲜超市（占比xx%）。
2. 对便民服务的需求，如洗衣、修鞋等服务（占比xx%）。
（二）环境与服务需求
1. 居民希望底商周边环境整洁、有序（占比xx%）。
2. 对商铺服务质量有较高要求，希望能提供更热情、专业的服务（占比xx%）。
五、发展趋势与建议
趋势
1. 社区底商的业态将更加多元化，融合社交、文化等元素的新业态将逐渐兴起。
2. 智能化服务将在社区底商中得到应用，如无人便利店等。
建议
1. 开发商在规划社区底商时，应根据居民需求合理布局业态。
2. 商铺经营者应注重服务质量提升，打造特色品牌。
3. 社区管理部门应加强对底商周边环境的治理。
商铺调查报告 7
一、调查信息
1. 调查时间：
2. 调查对象：xx购物中心内的所有商铺
3. 调查方式：通过购物中心管理方提供的数据、对商铺经营者的问卷调查以及对消费者的随机采访等方式进行。
二、购物中心概况
该购物中心总建筑面积xx平方米，共有xx层，涵盖了服装、餐饮、娱乐、亲子等多种业态。
三、商铺经营分析
（一）品牌与业态
1. 入驻品牌中，国际知名品牌占xx%，国内一线品牌占xx%，自有品牌占xx%。
2. 业态分布上，餐饮占比xx%，服装占比xx%，娱乐占比xx%，亲子占比xx%。
（二）经营效益
1. 从销售额来看，排名前xx%的品牌销售额占总销售额的xx%，两极分化较为明显。
2. 租金收缴率方面，整体收缴率为xx%，有部分商铺存在拖欠租金的情况，主要是经营不善的小型商铺。
（三）续租意愿
1. 有xx%的商铺经营者表示愿意续租，主要是经营效益较好的品牌和业态。
2. 不愿意续租的原因主要包括租金过高（占比xx%）、购物中心人气不足（占比xx%）等。
四、消费者分析
（一）消费人群
1. 主要消费人群年龄在 20 - 45 岁之间，占比xx%。
2. 女性消费者占比xx%，是购物中心的主要消费群体。
（二）消费习惯
1. 消费者在购物中心的平均停留时间为xx小时。
2. 消费者的`消费决策受品牌知名度（占比xx%）、促销活动（占比xx%）等因素影响较大。
五、问题与建议
问题
1. 部分区域的业态组合不够合理，导致消费者流线不畅。
2. 促销活动缺乏统一规划，各个商铺各自为政，影响整体效果。
建议
1. 购物中心管理方应根据消费者行为数据，优化业态布局，提高消费者购物体验。
2. 建立统一的促销活动平台，整合资源，提升促销活动的影响力。