2010秋资产评估作业练习(二)

第四章内容

一.单选题（每题1分，共10分）

1. 若反映宗地地价水平,哪个（ ）指标更具说服力。

A.楼面地价 B.土地单价 C. 建筑单价 D.基准地价

2. 某空土地2000平方米，在此上面建一幢10层宾馆，宾馆底层为1200平方米，第二层至第十层每层面积为1000平方米，计算宾馆的容积率为（ ）。1200+9000=10200/2000

A. 0.6 B.6 C.2 D.5.1 3. 基准地价修整系数法属于（ ）中的一种具体方法。

A.收益法 B.成本法 C.市场法 D.功能价值法

4.地价是( )的资本化价格。

A.土地成本 B.利润 C.地租 D.土地投资 5.建筑物采用成本法评估中是以（ ）为依据的。

A.建筑物预算数 B. 同类建筑物客观合理投入额 C.建筑物价格不变 D.建筑物人工费变化率 6.在国际上对城镇土地普遍采用的评估价格方法是( )。

A.收益现值法 B.成本法 C.路线价法 D.市场比较法

7.某宗土地单价为1万元/平方米,规划容积率为8,建筑物密度为0.5,楼面地价为（ ）万元/平方米。1/8/0.5

A.5000 B.1250 C.800 D.20000

8. 对土地与建筑物用途不协调造成的价值损失一般是以（ ）体现的。

A.土地的功能性贬值 B.建筑物的功能性贬值 C.土地的经济性贬值 D.建筑物的经济性贬值

9. 在房地产评估中,当无参照物和无法预测未来收益时,则运用（ ）。

A. 市场法 B.成本法 C. 剩余法 D.收益法

10. 我国城镇土地市场实质是（ ）的让渡市场。

A.土地所有权 B.土地使用权 C.土地收益权 D土地租赁权

二.多选题(每题2分,共20分)

1. 关于土地使用权出让最高年限的正确叙述是（ ）。

A.居住用地60年 B.工业用地40年 C.教科文卫用地50年 D.娱乐用地40年 E.商业用地50年

2. 土地使用权评估的原则有（ ）。

A.替代原则 B.最有效使用原则

C.合法原则 D.供需原则 E.贡献原则

3.对房地产评估的现场勘查阶段，下列需要勘查的项目中，哪两项最为重要（A.自然景观 B.周围环境 C.人文景观 D面积

）。

4．运用基准地价系数修正法评估房地产的优点是（ ）。

A.考虑成本多方面因素 B.考虑市场价格 C.采取收益评估 D.进行大量评估 E.进行迅速评估

5．用于市场比较法评估地产，在选择参照物时应注意在（ ）方面与评估对象保持一致。

A.交易类型 B.用途性质 C.交易动机 D.供需圈 E.交易时间

6．估测建筑重置成本的方法主要有（ ）。

A.重编预算法 B.规模指数法 C.预决算调整法 D.功能价值法 E.价格指数调整法

7. 判断建筑物成新率的主要方法包括（ ）。

A.年限法 B.标准对照法 C.成本估算法 D.打分法 E.修复费用法

8．判断建筑物是否存在经济性贬值的主要指标有()。

A.用途不合理 B.使用率下降 C.使用强度不够 D.设计不合理 E.收益水平下降

9. 引起建筑物功能性贬值的因素有( )。

A.变化 B.使用强度不够 C.市场不景气 D.用途不合理 E.装修与总体功能

10. 土地的自然特性有（ ）。

A.土地面积的有限性 B.土地使用价值的永续性 C.用途的多样性 D.可垄断性 E.不可替代性

三、简答题（20分）

1.房地产的主要特征。

位置的固定性，投资的大量性，价值的增值性，影响因素的多样性，耐用性

2.如何理解土地使用权的替代原则。土地的价格水平是由最了解市场行情的买卖双方根据市场交易的案例相比交决定的，是由具有相同性质的替代性土地价格水平决定的。土地价格水平可通过比较土地地块条件和使用价值来决定。

3.如何理解房地产评估的房地合一原则。第一建筑物和土地相结合最终使房地产在为商品。作为建筑物他始终是依附于土地的，而土地的开发成本也是隐含在建筑物的价值中的。土地的使用权主要通过房地产体现出来的。第二，建筑物环境质量的好坏不取决于建筑物本身，而是与土地的不可位移性相关。房地产的总收益是由土地建筑物等于诸多因素共同作用的结果。 4.土地资产价格的主要特点。

土地资产价格不是土地价值的货币表现，其价格不由生产成本决定。土地资产价格反映的是土地作为生产要素或作为资源的货币表现。

土地资产价格是由需求决定的。土地的供给属于自然供给，而且土地属于不可再生资源。土地的需求是与经济发展密切相关的，经济发展速度加快，土地需求也会迅速增加，因而土地的价格也会随之上涨

土地价格的上涨性，土地价格是随着土地的需求变化而变化的。由于经济的发展是必然的，从长远趋势来说，土地的价格成上涨趋势

土地的价格具有明显的区域性，即使具有相同的地质条件，由于所处的地理位置同，价格就会不同。这是由土地的极差地租形成的。

四．计算题（共计50分）

1.某宗地产土地使用权出让年期60年，资本化率为10%，预计未来前5年的纯收益分别为13万元、16万元、18万元、15万元、20万元，从第六年起,每年纯收益大约可以稳定在20万元左右,,试评估该宗地产的收益价格。

2.某学校教学楼占地面积为800平方米,建筑总面积2400平方米,建于1980年7月,为钢混结构,要求评估该宗房地产1997年7月的市场价格。土地价格采用市场行情，假定为每平方米1200元，重新估算建筑物每平方米1000元（含合理利润、税负），经有关部门查勘认为教学楼尚可使用60年。该教学楼位于市中心，如果产权变动用于商业用途，估计建筑内部重新装修的费用为200元/平方米。

3.某砖混单层建筑，宅基地360平方米，建筑面积500平方米，月租金2.7万元（整栋出租），定约日期1995年1月。建筑物已使用10年，建筑物耐用年限为60年，土地还原利率为8%，建筑物还原利率为10%，试评估土地1997年1月永续条件价格，50年期价格。（给定条件：经资料收集1997年类似房产市场年租金800元/平方米，待估资产应计年租金780元/平方米。房屋损失费以半月租金计，房产税按年租金的12%计，管理费按年租金的3%计，土地税每年按2元/平方米。修缮费以房屋现值的1.5%计，保险费以房屋现值的3‰计，通过勘察房屋重置价格为800元/平方米，年折旧率为2%。）

4.某房地产公司于1994年11月采用有偿方式取得一块土地使用权，并于1996年11月在此地块上建成一座砖混结构写字楼，当时造价每平方米2000元，经济寿命为50年。1998年该类建筑重置价格为2500元。该建筑占地面积500平方米，建筑面积为800平方米。该建筑现出租，每月平均实收租金为3万元。另据调查，当地写字楼租金一般为每月50元/平方米，空置率为10%，每年需支付的管理费、维修费、土地使用税及房产税、保险费等共计73260元，土地资本化率7%，建筑物资本化率8%。根据以上资料，评估该宗地1998年11月的土地使用权价格。

5.某一待估宗地，现搜集到与待估宗地类似的6宗地的交易情况，见下表： 表1 参考宗地情况指数表

宗地 A B C D E F G 成交价 650 0 700 600 750 700 交易时间 1995 1995 1994 1996 1997 1998 1998 交易情况 1% 0 5% 0 -1% 0 0 容积率 1.3 1.1 1.4 1 1.6 1.3 1.1 区域因素 0 0 0 -1% 0 1% 0 个别因素 1% -1% -2% -1% 2% 0 0 表2.土地地价指数表

时间 指数

1992 100

1993 103

1994 107

1995 110

1996 108

1997 107

1998 112

表3.容积率地价指数表

容积率 地价指数

1 100

1.1 105

1.2 110

1.3 115

1.4 120

1.5 125

1.6 128

6.有一宗“七通一平”的待开发建筑土地，土地面积为2000平方米，容积率为2.5，拟开发建设写字楼，建设期为2年，建筑费为3000元/平方米，专业费为建筑费的10%，建设费和专业费在建设期均匀投入。该写字楼建成后即可出售，预计售价为8000元/平方米，销售费用为楼价的2.5%，销售税费为楼价的6.5%，当地银行贷款利率为6%，建筑开发商要求的投资利润率为10%。试估算该宗土地的单位地价和楼面地价。