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※房地产金融课程 授课人：吴昌峡
1、金融的概念：从补充性、调节性工具逐步演变成为主体。金融机构分为银行
金融机构、非银行金融机构和准金融机构。大多数房地产公司主要依靠传统银行融资，占比70%左右。
案例一：江苏徐州于总，泥水匠出身，青海组建建筑队伍。02年到了，1000万资金，到目前已经达到200万平方米开发量。他的发展过程是整合平台的过程，发展迅速。青岛建工集团，一级资质。挂靠该集团，同时整合清华紫光赵总，人，把品牌和国有资本的平台整合的非常好。到目前为止从来没有参加过拍卖，但是取得了很多优质的土地资源。比如一运师、二运师手里很多运输机构的土地。基本很少使用银行贷款。
案例二：一个亿公司，5个股东，后来注册了一个担保公司，不用自己名义，取得5个亿的授信，实际就是6个亿，漂亮的取得了200亩土地。2009年与重庆信托投资公司合作，融资14个亿。实际用1个亿放大到了20个亿，四两拨千金，杠杠功能实现的非常好。
案例三：宁波一个发展商8年记者出身，后来做了秘书，做的产品从来没有积压过，记者生涯让他充分了解了民间的市场需求，5年的工作经历了解了官方需求，所以在产品定位上，十分精准。其资金的获取主要是通过和国投的合作。大部分是江西的国投，给他大概10个亿的资金。
案例四：绿地集团在银行的授信700个亿，农行54亿，中国银行120个亿。多次引进德资的投资银行，09年股权投资的方式投入7个亿的资金。
2、制造业，房地产行业，急需一个融资部门，把它作为一个常设的部门。钱生万物，有资本就能有人才，技术，设备，资本可以整合所有的资源。融资有时候比赚钱更加容易。要增加资本运作和融资意识。运作资本是一个含义，另外，通过上市，购并去盈利本身也是一种商业模式。有一个统计，如果你想成为亿万富翁，通过做制造业还有可能实现，但是你想做10亿以上的富翁，有些行业就难以达到，10个亿到50个亿，矿产老板可以积累。但是，只有资本运作才能积累更高层次的财富。百亿，千亿的财富的主人，往往都是通过股权的价值来获取。比如碧桂园。一定要重视资本的价值，资本运作的价值。
作为房地产策划师，一定要清晰，在房地产架构里面，要有CFO，专门负责金融运作。房地产行业也可以说是准金融行业，高资金密集行业。
案例五：复地集团，在一次募集42亿，最近从退市。其融资额度用的非常充分。国内通过私募方式。
案例六：世贸集团，最早在北京做楼盘，朝阳区亚运花园，1995年，当时均价1万多。跟海尔集团有密切合作，做了很多房地产业务。海尔有一个专门的财务公司与之合作。同时他也在发行了多期的票据。通过信托募集了80个亿的资金。
总的来说，房地产融资手段多元化，总结来说有几种方式：
一、传统的商业银行的融资，占60%；整个开发链条都广泛参与
二、国家信托机构的信托融资，2010年和2011年是全国最活跃的两年。信托实际上是金融机构的私募。其经营范围广泛，关注点也是风控。
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案例：五矿信托：2010年开始营业，获得爆发式增长。授课老师有一个朋友一年两个月个人在这个公司做了57亿业务，个人为公司创造税后利润1个亿。目前，信托只和排名前20名的央企国企房地产公司合作，高度紧缩了。
11年融资成本在20%到30%。由银行，信托公司等共同分享。 中信信托也发行私募股权基金。一般是2年。
三、债券方式：中国审核的公司债券，目前只对上市公司采用。 四、企业债：目前普及率不高 五、银行间短期（1年内）、中期（1到5年）债券：设计发行和承销公司都是证券公司。中国国债期货正在恢复之中。接下去的不久的将来，债券和票据会迎来更大的发展空间，要注重学习债券市场。
国内的房地产商，目前取得的最大资金来源就是在的。其特点是周期很长，利率很低，数额非常巨大。
六、房地产公司上市：国内目前有120多家，在也达到百家。国外上市做的风生水起。借壳上市也用的很多。建议大家不要局限在国内，可以把目光放到国外比如澳洲。加拿大对矿产资源的估值高，韩国对文化产业的估值很高，中国对小型的科技型产业给的估值比较高。
上市改变了什么？实质是一个实体企业转变为金融企业的过程。实体资产转化为证券的过程。
1、它可以通过不断的增发获得源源不断的资金，在银行非常容易获得授信。2、实现了价格放大的功能。上市公司的市值甚至达到了净资产的500倍以上，非常惊人。
3、市场化规范化的角度要求比较高。
七、房地产信托投资基金：美国市场主要应用的一种方式。
八、私募、股权投资基金：在国内被称为PE和VC。凡是投资于没有上市的公司的投资组合，都属于这个范畴。大型的必须在国家备案。目前在房地产行业应用广泛。资金必须在银行开立专门的账户，管理团队无法调拨。只能投入到被投资企业，返回时也必须原路返回本金，获得收益。中方集团孟晓苏在天津成立一个协力基金管理公司，2011年曾经和北京国投合作，做了昆明的一个旧城改造项目。10个亿由昆明的土地储备中心投入，由北京国投发行信托计划募集了20个亿，另外的10个亿通过私募股权的方式募集完成。
主要有募、投、管、退四个环节。募集首先主要靠管理团队，专家效应；第二是靠项目本身；第三是团队的产业背景。第三方团队比如诺亚财富。还有就是银行渠道，方式有推荐式和承销式，推荐式是主流，达到一对多的目的。另外就是商会和协会。 九、
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